Auteur : ag3600

La copropriété se résume au droit que plusieurs personnes ont sur un même immeuble et elle peut être divise ou indivise.

Vous allez bientôt déposer une offre d’achat sur un appartement en copropriété ? Assurez-vous de bien comprendre les nouvelles règles qui vous attendent. À titre de propriétaire, vous aurez des droits, mais également des obligations à respecter.

Est-ce que le condominium de vos rêves est soumis à des restrictions strictes prévues par la déclaration en copropriété ? Ces règles répondront-elle à vos attentes ? Votre courtier immobilier pourra rapidement vous aider dans cette démarche.

Outre la déclaration de copropriété, je vous invite à lire attentivement le certificat de localisation que le vendeur vous fournira. Exigez un document plus récent si vous constatez des changements importants ou s’il date de plusieurs années. Ce document essentiel, tant pour la partie commune que pour la partie privative, se compose de rapport et d’un plan minuté par un arpenteur-géomètre. Ce professionnel donne une opinion juste sur la condition actuelle d’un bien-fonds et ces informations sont nécessaires lors d’une transaction immobilière. Mais pourquoi exiger un tel document ?

Bâtiment et accessoires (parties communes)
À la simple consultation d’un certificat de localisation, vous comprendrez rapidement si l’immeuble respecte les lois et règlements de la municipalité. Par exemple, est-ce que la piscine commune est située dans une servitude ? Est-ce que le nouveau cabanon respecte la règlementation municipale ? Bref, la conformité ou la dérogation de la position des structures, du bâtiment et dépendances en lien avec les limites de propriété, de la règlementation municipale et du zonage en vigueur sera clairement indiquée dans le certificat de localisation. À titre de futur copropriétaire, ces informations sont essentielles à connaître avant d’acheter, car des réclamations futures pourraient vous être exigées pour corriger certaines situations.

Je suis d’avis que le conseil d’administration du syndicat de copropriété devrait exiger la confection d’un nouveau certificat de localisation des parties communes à tous les cinq (5) ans et ainsi le rendre disponible à tous les copropriétaires.

Appartement (partie privative)
À titre d’acheteur, vous êtes également en droit d’exiger un certificat de localisation à jour de votre futur appartement. Vous devez vous assurer que la partie privative (appartement) reflète la réalité actuelle de votre achat. Malheureusement, plusieurs acheteurs se laisseront convaincre qu’il n’est pas nécessaire de procéder à la confection d’un nouveau certificat de localisation puisqu’aucun changement n’a eu lieu. Vu que le prix d’achat est directement lié à la superficie que vous achetez, assurez-vous qu’elle concorde avec la réalité. Trop souvent, nous constatons d’importantes différences de superficies et de mesures. Soyez vigilants!

Cas vécus
Nous avons récemment travaillé sur deux dossiers dans lesquels nous avons déclaré des empiétements importants dans la partie commune.

Dans le premier cas, l’empiètement était situé sous l’escalier. Il y avait également une différence sur la superficie globale de l’appartement. Ce constat a permis au courtier immobilier de le déclarer dans la fiche de propriété et il évite ainsi des problèmes futurs.

Notre second cas est en lien avec une modification importante dans un condominium au fil des années. En effet, le premier propriétaire avait enlevé une partie d’un mur et le propriétaire actuel n’a jamais réalisé qu’il empiétait dans la partie commune (c’était un mur porteur). L’acheteur a immédiatement exigé une correction cadastrale avant de finaliser l’achat. Notre vendeur a demandé la signature de tous les copropriétaires actuels (ses voisins) afin de leur demander la permission de modifier le plan de cadastre.

Dans ce cas-ci, la transaction a pu avoir lieu avec la collaboration de tous les intervenants au dossier. Imaginez un instant que le voisin du-dessus ait refusé une telle autorisation… la vente de notre client aurait assurément avortée.

N’hésitez pas à consulter vos professionnels de l’immobilier. Votre notaire, votre courtier immobilier et votre arpenteur-géomètre sont là pour vous aider.

Pour plus d’information, n’hésitez pas à communiquer avec nous :
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Il nous fera plaisir de vous aider et surtout d’échanger avec vous !

Le certificat de localisation : 
un document essentiel lors de cette transaction

Ça y est, votre décision est prise, vous appellerez un courtier immobilier pour procéder à la vente de votre maison. Celui-ci, lors de la prise de mandat, vous proposera possiblement de commander un nouveau certificat de localisation afin de travailler avec un document à jour. Comme plusieurs propriétaires, vous avez sans doute en main un ancien certificat de localisation de votre propriété et vous vous questionnez sur la pertinence d’en fournir un nouveau.

Si vous décidez malgré tout de ne pas procéder, soyez conscient qu’il est fort possible que, lors de la transaction finale, le notaire ou l’institution financière de votre nouvel acheteur exige formellement un tel document à jour et à ce moment, vous risquez d’être à court de délais pour le faire confectionner.

Définition
Le certificat de localisation est un document en minute, comportant un rapport et un plan, dans lequel nous exprimons notre opinion sur la situation et la condition actuelles d’un bien-fonds (votre propriété) par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter (zonage, règlementation de la ville, code civil, etc.). Lors de la confection de ce document, l’arpenteur-géomètre est régi par le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation (L.R.Q., c. A-23, r.10).

Contenu
L’arpenteur-géomètre doit se prononcer obligatoirement sur plusieurs éléments dans son rapport et sur son plan. Le certificat de localisation permet, entre autres, de connaître le numéro du dernier acte d’acquisition publié et de prendre connaissance de l’historique cadastral depuis l’entrée en vigueur du cadastre originaire concerné.

Durée de validité d’un certificat de localisation
La durée de la validité d’un certificat de localisation est une question fréquente et surtout légitime. De manière simple, il faut comprendre que ce document fournit l’état de santé d’une propriété par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter et ce, à une date donnée[i]. Il peut devenir désuet, car ce document renseigne sur l’état actuel du bien-fonds, soit au moment précis où l’arpenteur-géomètre effectue ses vérifications.

Quel est le délai habituel pour recevoir votre certificat de localisation ?
Tout d’abord, lorsque vous confiez le mandat à votre arpenteur-géomètre, exigez de recevoir un mandat écrit indiquant l’estimation du prix ainsi que la date de livraison prévue. Ce genre de précaution vient éviter tout malentendu entre les différents intervenants dans le dossier. En général, il faut prévoir environ trois (3) semaines pour la réalisation de ce type de mandat.

Conclusion
Le certificat de localisation contient de nombreuses informations utiles pour le courtier immobilier, le notaire ou l’institution financière. En effet, une lecture attentive du rapport et du plan permettra de soutirer plusieurs informations pouvant apparaître soit au sein de la déclaration du vendeur ou soit au sein de la fiche descriptive de l’immeuble. Mais avant tout, il vous permet d’avoir l’esprit en paix en déclarant l’état réel de votre propriété. Pour toute question supplémentaire en lien votre certificat de localisation, n’hésitez pas à communiquer avec nous au 418-380-5810. Il nous fera plaisir de vous accompagner dans votre démarche.

[i] http://www.oagq.qc.ca.

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Vous vendez votre résidence ? Il faut savoir que le certificat de localisation est devenu, au fil des dernières années, un document de première importance au Québec lors d’une transaction immobilière.

Dans le cadre d’un processus de vente de votre immeuble, différents intervenants voudront consulter votre certificat de localisation. Nous n’avons qu’à penser à l’acheteur qui en fera souvent une condition d’achat, le créancier hypothécaire qui prêtera sous condition que les bâtiments soient conformes à la réglementation municipale ainsi qu’aux usages permis et le notaire qui finalisera la vente. Cependant, le premier professionnel qui voudra consulter le certificat de localisation sera votre courtier immobilier, car ce dernier devra relater tous les problèmes affectant votre propriété dans la déclaration du vendeur.

Pourquoi mandater un arpenteur-géomètre pour réaliser un certificat de localisation ? 
L’arpenteur-géomètre est un officier public et, par le fait même, il est le seul professionnel autorisé à réaliser l’arpentage de votre propriété. Lorsqu’il rédigera son document, il devra se prononcer minimalement sur 23 éléments exigés par le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation. C’est lors de l’analyse de l’ensemble du dossier qu’il soulèvera les problématiques affectant l’exercice de votre droit de propriété.

La première référence historique pour la confection d’un document similaire remontrait à 1925. Depuis plus de quatre-vingt- dix ans, ce document sert à adresser l’état de la situation d’un bâtiment par exemple en lien avec la limite de lot. Y a-t- il respect de la réglementation municipale ? La maison principale est-elle située sur le bon lot ? Y a-t- il empiétement du bâtiment secondaire chez le voisin ?

En 1964, maître Guy Girard publiait un article sur le certificat de localisation. Ce dernier définissait ce document comme une attestation par un expert du site à l’étude et de la description de l’aspect physique des ouvrages ou constructions existants sur un terrain.

Il faut attendre à 1979 pour voir apparaître une standardisation dans la forme et le contenu d’un certificat de localisation. C’est cependant en 2002 que les arpenteurs-géomètres sont tenus de respecter un règlement qui a subi une refonte en profondeur et qui oblige ces professionnels à valider personnellement certains aspects énoncés dans le certificat de localisation.

Mais qu’est-ce que le certificat de localisation ?
Il faut savoir que ce document est constitué d’un rapport et d’un plan signé par un arpenteur-géomètre. Ce document en minute forme un ensemble d’informations qui ne peuvent être utilisées indépendamment.

Le certificat de localisation est un outil permettant de visualiser la situation réelle des lieux et les recherches effectuées par ‘arpenteur-géomètre porte normalement sur un ensemble déterminé de Lois et de Règlements.

La rédaction du rapport de l’arpenteur-géomètre doit toujours être claire et doit permettre à tout lecteur, quel que soit son expérience dans le domaine de l’immobilier, de comprendre la situation de la propriété pour laquelle l’arpenteur-géomètre a fait son étude.

Pouvons-nous réutiliser un ancien certificat de localisation ?
Nous vous invitons à être prudent dans la réutilisation d’un ancien document même si cela est permis. Le regard que l’arpenteur-géomètre pose sur votre propriété à une date donnée pourrait être comparé à celui d’un médecin lorsqu’il évalue votre bilan de santé.

Votre propriété était conforme il y a deux ans et vous n’avez fait aucun ajout ? Se pourrait-il que votre voisin ait ajouté une clôture le long de votre ligne de propriété ou une remise près de votre ligne ? Est-ce que votre voisin exerce une vue illégale sur votre propriété ? Est-ce que la clôture qui apparaissait sur l’ancien certificat est toujours la même ? À cet égard, nous avons déjà vu l’utilisation d’un certificat localisation où nous retrouvions une maison mobile et après vérification, cette dernière avait été déplacée de manière à ce que la règlementation ne soit plus respectée. Soyez prudent et consultez un professionnel pour valider cette question.

Cependant, retenez que le seul moyen de valider si une situation ou une condition d’une propriété a changée non c’est de refaire un nouveau certificat de localisation. Ce choix vous appartient et tout est une question de risque. En obtenant un nouveau certificat de localisation, vous venez éviter des poursuites éventuelles en déclarant la situation actuelle de votre immeuble.

Quels sont les délais pour commander votre certificat de localisation ?
Ne soyez pas à cours de temps et prévoyez au minimum trois semaines pour les délais de réalisation de ce document.

Nous croyons qu’un vendeur qui repousse la production d’un certificat de localisation augmente le risque de faire annuler la transaction puisque découvrir des problèmes à la dernière minute pourrait inciter le prêteur hypothécaire à se retirer, car souvent plusieurs conditions sont associées au prêt hypothécaire.

Par la suite il vous faudra encore quelques temps pour vous aider à corriger certaines situations découvertes dans cet important document comme, par exemple, si nous voyons que votre remise empiète dans la servitude. Vous pourriez alors être contraints, par le nouvel acheteur, à la déplacer donc prévoyez une période supplémentaire entre la réception du document et la date de la transaction pour réaliser certains travaux qui pourraient être exigés par une tierce partie.

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Référence : « Le droit foncier et l’arpenteur-géomètre », éditions Yvon Blais

Votre décision est prise, vous vendez votre maison. Saviez-vous qu’après le choix de votre courtier immobilier, le premier professionnel que vous devriez appeler est votre arpenteur-géomètre ? Saviez-vous que la majorité des intervenants dans le processus de vente vous demanderont de leur fournir un certificat de localisation récent ?

Trop souvent, nous voyons des vendeurs attendre une offre d’achat avant de le commander et pourtant, il est d’une importance capitale dans le cycle de transfert d’une propriété. De plus en plus de courtiers immobiliers vous recommanderont de le faire préparer dès la prise de mandat… Mais pourquoi le commander dès le début de ce processus ?

Qu’est-ce que le certificat de localisation ?
Réalisé par un arpenteur-géomètre, il se compose d’un rapport et d’un plan qui ne peut être utilisé indépendamment. Le certificat de localisation est devenu, au fils des années, un document de grande importance. Il fournit en quelque sorte « l’état de santé » d’une propriété. En le consultant, vous pourrez visualiser la situation réelle des lieux en fonction des divers Lois et Règlements touchant votre propriété. Vous verrez facilement s’il y a un empiètement chez le voisin ou si les marges latérales de la bâtisse respectent la règlementation municipale. Est-ce que le terrain est affecté par une servitude de passage ? Est-ce que votre clôture empiète chez le voisin ? La lecture du rapport et du plan vous le dira.

Qui consultera le certificat de localisation ?
Vous êtes le vendeur ? Ce document confirmera l’état des lieux et vous indiquera les différentes problématiques (ou non) retrouvées sur votre propriété. Dans ce cas, vous aurez l’option de corriger la situation ou tout simplement en informer l’acheteur qui prendra une décision éclairée sur le dépôt d’une offre d’achat ou non.

Vous êtes l’acheteur ? Le certificat de localisation vous informera sur les particularités foncières affectant cette propriété. Achèteriez-vous cette maison si celui-ci indique une servitude touchant l’arrière lot ? Je parie que la réponse serait négative si vous vouliez y installer la piscine creusée de vos rêves. Le certificat de localisation constitue une source importante d’informations foncières pour l’acheteur potentiel d’une maison.

Vous êtes le prêteur hypothécaire ? Allez-vous vraiment consentir un prêt de 250 000,00 $ si le certificat de localisation vous indique que la maison n’a jamais respecté la règlementation municipale ? Ce rapport est en quelque sorte une source essentielle pour le prêteur hypothécaire.

Donc, pourquoi commander le certificat de localisation rapidement ?
Dans ma pratique quotidienne, je vois trop d’éléments qui ne sont pas conformes aux diverses règlementations. Donc imaginez que vous receviez une offre d’achat conditionnelle à ce que l’état des lieux soient conformes aux lois et règlements.

En urgence, votre arpenteur-géomètre accepte de confectionner le document en 5 jours ouvrables. Imaginez que lors de la livraison, celui-ci mentionne que votre lot devra faire l’objet d’une correction cadastrale et qu’en plus, votre garage empiète à l’intérieur d’une servitude d’Hydro-Québec… Comment réagira votre acheteur ? En profitera-t-il pour faire baisser le prix convenu ? Est-ce que la compagnie prêteuse acceptera de financer cette propriété ? Informez-vous à votre courtier immobilier ou à votre notaire. Il vous confirmera que ces situations ne sont pas souhaitées et que l’adage mieux vaut prévenir que guérir porte tout son sens dans le cas présent.

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Votre trouvez que votre nouveau voisin prend ses aises et empiète de plus en plus  sur votre propriété ? Vous habitez votre résidence depuis plusieurs années et vous connaissez bien vos limites de terrain, car c’est vous qui aviez fait installer votre clôture ? Mais ce voisin croit plutôt que cette limite artificielle est mitoyenne et il empiète chez vous en appuyant ses planches de bois sur votre clôture ?

Vous avez beau lui expliquer que la clôture vous appartient et que vous l’aviez placé à cet endroit pour vous permettre de la peinturer des deux côtés occasionnellement ? Rien à faire…  

Dans un cas comme celui-ci, il faut rapidement faire appel à un arpenteur-géomètre avant que la situation ne dégénère. Celui-ci sera en mesure de déterminer clairement la limite séparative entre les deux propriétés. Puisqu’il y a déjà un litige existant, il est recommandé de procéder à un bornage.  

Cette opération d’arpentage vise à établir de façon permanente et sans appel une limite entre deux propriétés contiguës. Contrairement au piquetage qui est une opération unilatérale (donc contestable), le bornage fait intervenir les propriétaires voisins. Cette démarche est recommandée lorsqu’une limite devient litigieuse. Le bornage peut se faire à l’amiable lorsque les propriétaires voisins s’entendent sur une position commune d’une ligne devant séparer leur propriété. Il peut être également judiciaire si les parties ne s’entendent vraiment pas.

Vous vivez une situation semblable ? N’attendez plus  et rétablissez de bonnes relations avec votre voisin. Avec la valeur actuelle des terrains, il est important de connaitre exactement la délimitation de notre bien-fonds.

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Les principales irrégularités retrouvées lors de la confection d’un certificat de localisation

Votre maison est à vendre et on vous informe qu’il vous faudra remettre à l’acheteur une copie des titres antérieurs ainsi que le certificat de localisation que vous possédez ? Qu’est-ce qu’un certificat de localisation et à quoi sert-il exactement ?

Un certificat de localisation est tout d’abord un document composé d’un rapport et d’un plan qui doit être préparé par un arpenteur-géomètre. Suite à un relevé terrain, une analyse foncière est effectuée. Le certificat de localisation vous permettra de déclarer la situation et la condition actuelles de votre propriété par rapport aux titres de propriété, au cadastre et aux lois et règlements pouvant l’affecter. L’arpenteur-géomètre analyse systématiquement 23 éléments obligatoires. C’est lors de cette analyse professionnelle que nous pouvons découvrir des problématiques.

L’arpenteur-géomètre découvre couramment des vues illégales sur une propriété voisine, des servitudes jusqu’ici inconnues de nos clients, des empiètements apparents, etc. Bref, ce document vous permet donc de déclarer toutes ces situations à votre futur acheteur.

Lors de la réalisation de nos travaux, voici les principales problématiques que nous retrouvons fréquemment dans nos documents.

Empiètement de remise dans les servitudes telles qu’Hydro-Québec et Bell
Votre certificat de localisation indique que votre cabanon se situe à l’intérieur d’une servitude. Cette problématique est de loin la plus importante que nous retrouvons lors de la confection de nos certificats de localisation. Les servitudes servent à assurer le maintien du service (électrique par exemple) et également à protéger la vie et la sécurité publique. Elles ont donc leur importance, malgré leur caractère contraignant.

Jusqu’à aujourd’hui, nous constatons une certaine tolérance exercée par les sociétés lors d’empiètement constatés, mais attention, il n’est pas impossible qu’ils exigent le respect de leurs droits… et dans ces cas, les frais financiers seraient entièrement assumés par le propriétaire du fond servant. Il vaut toujours mieux connaître les dimensions des servitudes affectant une propriété avant de procéder à la construction de bâtiments dans cette zone. Soyez vigilants !

Non-conformité de la maison selon le règlement de zonage actuel
Il est donc important de connaître la situation réelle puisqu’un acheteur potentiel pourrait refuser d’acheter votre maison afin de s’éviter des problèmes éventuels avec la municipalité.

Chez AG360, arpenteurs-géomètres, nous tentons toujours de connaître la situation réelle lors de la construction pour ainsi démontrer une conformité dans la règlementation antérieure. Ceci évite bien des casse-têtes aux vendeurs, et aux acheteurs et cette plus-value est toujours appréciée.

Empiètement de mur de soutènement sur le lot voisin ou sur notre lot
Il arrive régulièrement que nous devons déclarer des empiètements sur les propriétés de nos clients tels qu’un mur de soutènement, une partie de trottoir, une clôture ou une haie par exemple.

Lors de vos travaux d’aménagement, il est important de toujours connaitre les limites de votre propriété. Demandez à un arpenteur-géomètre de placer des repères sur les limites de votre propriété afin d’éviter des chicanes de clôture. C’est toujours plus agréable de discuter avec votre voisin avec un verre de vin à la main que par des lettres d’avocats.

Triangle de visibilité
Si votre propriété est située sur un coin de rue, il est fort probable qu’elle soit affectée par un triangle de visibilité. Cette situation est souvent vue comme une contrainte, mais elle est nécessaire pour la sécurité des citoyens. Malgré cela, plusieurs propriétaire installent une clôture ou plantent une haie à l’intérieure cette zone. Sachez que la ville peut exiger en tout temps le retrait de ces installations afin de rétablir ce triangle de visibilité.

Bande de protection riveraine ou de milieu humide
Il faut savoir qu’il est interdit d’implanter toute construction dans une bande de protection riveraine. Nous retrouvons à l’occasion des ouvrages dans ces dites bandes. Il est donc important d’être informé si votre propriété est affectée ou non par ces limitations, parce que vous ou votre acheteur potentiel ne pourra y construire une construction comme par exemple un cabanon ou une piscine.

Durée de la validité d’un certificat de localisation
Il faut savoir que le Règlement portant sur la norme de pratique relative au certificat de localisation a été modifié de manière importante en 2002, alors ne vous fiez surtout pas à votre certificat de localisation s’il est daté d’avant cette date. Sachez que, dans la pratique courante, un certificat de localisation est considéré valide et représentatif de l’état actuel d’une propriété tant et aussi longtemps qu’il n’y a aucune modification physique ou juridique affectant votre immeuble. En cas de doute, contactez votre arpenteur-géomètre.

Conclusion
Le certificat de localisation contient de nombreuses informations utiles pour les professionnels attitrés à votre transaction immobilière (courtier immobilier, prêteur hypothécaire, notaire, etc…). Il faut se rappeler que ce document est aussi important pour les vendeurs que pour les futurs acheteurs, car il informe des possibilités ou des limitations pouvant affecter la propriété qui est à vendre.

S’il y a effectivement des contraintes, ces dernières doivent apparaître au sein de la déclaration du vendeur. Avoir un certificat de localisation récent vous permet d’avoir l’esprit en paix en déclarant l’état réel de votre propriété.

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